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6月25日，媒體報道，有財經(jīng)媒體人爆料各地PSL（抵押補充貸款）審批暫停，回收國開行總行，等待新政策。鑒于PSL為棚改貨幣化提供了主要資金來源，有解讀認為，這一消息若被證實，則意味著棚改貨幣化被“一刀切”叫停。

對此，相關(guān)專家向《華夏時報》記者表示，棚改貨幣化“被叫停”的說法并不準(zhǔn)確，不能也不會一刀切，貨幣化也有一定的好處，主要是根據(jù)具體情況有具體對策?？傮w來看，棚改將從貨幣化安置為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫嵨锇仓脼橹鳌?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在過去兩年，特別是三四線城市，棚改的貨幣化安置是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素。如今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時代，房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成。棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時候。

新項目難上馬

早在這一傳聞出現(xiàn)之前，棚改安置政策有所調(diào)整的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

去年5月，在有關(guān)棚戶區(qū)改造的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，時任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置，在那些庫存量大，市場房源非常充足的三四線城市和縣城，還要進一步提高貨幣化安置比例，促進去庫存，減少重復(fù)建設(shè)。

不過，《華夏時報》記者梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，雖然“因城施策推進棚改貨幣化安置”仍是棚改安置方式的主流，但自2017年底以來，已經(jīng)有一些省份開始提出棚改補償要貨幣安置和實物結(jié)合。

2017年底，安徽省住建部門表示，2018年全省保障性安居工程新開工計劃全部為棚戶區(qū)改造，今后將充分利用存量土地安排保障性安居工程建設(shè)。4月27日，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳巡視員仲亞平在城鎮(zhèn)保障性安居工程工作推進會上表示，各地要合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市、縣，要進一步降低貨幣化安置比例。

2018年1月，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議宣布，鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵；2月，江西省住建部表示，要因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應(yīng)加大實物安置住房建設(shè)力度；3月，濟南有關(guān)部門公開表示，要實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合方式，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造步伐，穩(wěn)步推進城市危房改造；5月8日，石家莊市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，將通過成片改造、原址翻建，貨幣安置和異地集中建設(shè)安置房相結(jié)合等方式，加快推進長安區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)和新華區(qū)城市棚戶區(qū)改造工作。

一位不愿透露姓名的專家對記者表示，目前已經(jīng)批了的項目應(yīng)當(dāng)還在做，但今年確實有一些新項目因為拿不到國開行的借款而難以進行。

25日晚間，國開行新聞辦公室回應(yīng)稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。截至5月末，國開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)。不過，上述回應(yīng)中并未正面提到增量項目的審批是否趨嚴等問題。

三四線棚改，一二線也漲價

棚改計劃自2005年首次提出以來，在最近幾年達到高峰。2008-2012年棚改新開工1260萬套，2013-2014年開工820萬套，2015-2017年棚改計劃開工1800萬套，實際超額完成，達到約1816萬套。

起初，棚改的主要安置方式為實物安置，政府主導(dǎo)建立保障性住房，滿足棚戶區(qū)居民的住房需求，資金來源主要是地方政府發(fā)債、企業(yè)債券等。在央行創(chuàng)設(shè)PSL后，2014年8月國家開發(fā)銀行專門成立住宅金融事業(yè)部，重點支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。自2015年起，貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的主要安置途徑，居民拿到補償款后，可以自行購買住宅，不受地區(qū)、城市的限制。

一定程度上，這一方式成為“去庫存”的主要動力。2015年12月的中央經(jīng)濟工作會議提出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。自此以后，2016年和2017年的政府工作報告中，都明確提到了將去庫存作為該年工作的重點方向。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2013、2014年棚改貨幣化安置率為7.9%和9.0%，但2015、2016年，這一比率直接躥升至29.9%和48.5%。據(jù)中信證券測算，2017年棚改貨幣化安置的比例約為53.9%。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員鄒琳華認為，棚改貨幣化不僅推動了三四線房價的上漲，也對一二線漲價有所支撐。經(jīng)歷了2016年以來的一輪大漲后，一線城市房價極高，并采取了最嚴格的限購政策；二線城市房價很高，并采取了相對嚴格的調(diào)控政策；三四線城市對購房少有限制，住房總價相對較低，部分城市還有購房獎勵政策。因此，在貨幣化棚改的第一階段，在當(dāng)?shù)刭彿砍蔀橹髁鳎唐趦?nèi)大量拆遷家庭拿著遠高于市場價的補償款涌入庫存絕對量不大的市場購房，造成房價大幅上揚。

不過，在三四線城市經(jīng)歷了一波大漲后，總體投資前景已經(jīng)不強，如果繼續(xù)以棚改貨幣化的形式給當(dāng)?shù)丶彝ヌ峁┵彿楷F(xiàn)金，更多的人將選擇去一二線城市購房，投資需求將向外溢出，會出現(xiàn)三四線棚改，一二線漲價的現(xiàn)象。

三四線樓市降溫

在推行三年“去庫存”政策后，當(dāng)前樓市的庫存已經(jīng)進入了較平穩(wěn)的時期。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，2018年5月商品房待售面積56010萬平方米，已經(jīng)是連續(xù)46個月的新低。張大偉表示，從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時代，當(dāng)下樓市庫存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個月以下。

而今年的政府工作報告中，新一年的工作重點也沒有明確提到“去庫存”。在3月份兩會的工作報告中，僅在總結(jié)過去五年工作時提到三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效、熱點城市房價漲勢得到控制；但2018年政府工作建議的部分，提出把發(fā)展經(jīng)濟著力點放在實體經(jīng)濟上，繼續(xù)抓好“三去一降一補”，具體措施集中在發(fā)展新動能、建設(shè)制造強國、破除無效供給、深化“放管服”幾個方面，對去庫存沒有明確闡述。

雖然報告提出，要啟動新的三年棚改攻堅計劃，到2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，今年開工580萬套，但相比2017年的600萬套，已經(jīng)在逐漸減少。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，棚改當(dāng)前遇到的困難在于兩點。第一是資金方面的壓力開始增加，尤其是貨幣化安置帶來了一定的財政和貸款壓力。第二是棚改過程中，也引起了“三四線城市房價上漲是否是因為棚改的原因”等質(zhì)疑。因此，這樣的改革也是比較務(wù)實的。

對于這一政策調(diào)整的后續(xù)影響，鄒琳華指出，三四線城市的樓市將降溫。由于供給增加的滯后性，2018年三四線城市的降溫不會特別顯著，甚至還可能慣性上漲，但漲速肯定要下降，2019年可能出現(xiàn)局部降價。